Model newyorkez pentru Calea Victoriei 200. Interviu cu Radu Macovei

V-am povestit în ultimele postări despre proiectul Calea Victoriei 200 care este acum în fază de autorizare a construcției noului proiect imobiliar. Noutățile sunt că PUZ-ul a fost votat în CGMB și am aflat că biroul de arhitectură CUMULUS este câștigătorul competiției de propuneri organizată de dezvoltator. Îi voi contacta și voi încerca să aflu mai multe informații despre proiectul pe care îl propun.

Pentru că îmi doresc foarte mult să apăr Calea Victoriei și patrimoniul Bucureștiului, dar nu știu mai nimic despre arhitectură și urbanism, m-am gândit să merg către oameni de specialitate și să discut cu ei despre acest proiect pentru a găsi perspective și idei noi.

Astfel că vă propun un prim articol, în care îi dau cuvântul lui Radu Remus Macovei, architectural and urban designer stabilit în New York.

Tudor: Un amator ca mine are tendința să se lege de ce este in your face când se uită la un astfel de proiect de arhitectură. Care sunt lucrurile mai puțin evidente și mai importante pe care ar trebui să le analizăm?

Radu: Calea Victoriei 200 ne oferă oportunitatea de a îmbunătăți calitatea vieții și a spațiului public bucureștean chiar vis-a-vis de unul din marile monumente ale Bucureștiului: Palatul Cantacuzino – Casa cu Lei, actualmente Muzeul Național George Enescu. Interesul dezvoltatorilor pentru clădiri neglijate cu valoare arhitecturală din centrul orașului este binevenit, iar dorinta primăriei de a crește densitatea de locuințe și birouri în centru este aliniata cu țelurile de dezvoltare durabilă pe care ni le propunem: a avea mai mulți locuitori în apropierea centrului comercial și economic reduce dependența de mașini și presiunea asupra transportului public, implicit îmbunătățind calitatea aerului din perimetrul urban și a vieții locuitorilor care pot înlocui timpul petrecut în trafic cu timp petrecut în parc, spre exemplu.

Însă un oraș nu e doar o rețea de transport sau hub economic, ci este format în primul rând din comunitățile de oameni care îl locuiesc. Tocmai de aceea, orice dezvoltări imobiliare noi trebuie să ia în considerare perspectiva comunităților locale care vor fi cel mai puternic afectate de fluxul de noi rezidenți, noi angajați și noi navetiști. În acest context, beneficiile economice aduse dezvoltatorilor imobiliari trebuie echilibrate cu beneficii de altă natură aduse comunităților și locuitorilor care, la rândul lor, au contribuit la aspectele ce fac un anumit cartier să fie dezirabil noilor dezvoltări imobiliare.

În cazul proiectului propus pentru Calea Victoriei 200, mai multe aspecte trebuie luate în considerare, de dezvoltator, architect, primărie și de locuitorii zonei.

Presiunea adusă serviciilor și spațiilor publice

Într-o zonă care duce lipsă de spații publice (trotuar îngust, foarte puține spații verzi, din care unele îngrădite), dar care e de interes comercial și atrage mult trafic pietonal, orice nouă dezvoltare (construcție nouă sau restaurare și refolosire) care prin noua atribuire pune presiune asupra serviciilor publice și asupra rezidenților și comunităților deja prezenți în cartier, trebuie să includă o folosință de uz și interes pentru comunitate accesibilă fără cost. Beneficiile pe care le aduce un astfel de loc trebuie să fie pentru toți, nu doar pentru câțiva. Imediat ce pui un preț pe un lucru ai început deja să excluzi accesul liber al multor categorii de oameni, în special al celor dezavantajate.

Angajament public

În acest context, părțile interesate pot să propună voluntar (în unele orașe este mandatory) un program de angajament public care să identifice principalele aspecte de interes ale comunității locale care vizează proiectul în cauză. Acest angajament public poate fi condus de către autoritățile publice, dezvoltator, asociații comunitare, grupări religioase, reprezentanții întreprinderilor locale, ideal printr-o colaborare a cât mai multor părți care să reprezinte diversitatea locuitorilor și actorilor implicați în zona respectivă.

Răspunzi la întrebarea ”cine e comunitatea?” în primul rând printr-o analiză demografică a populației din zonă (vârstă, ocupație, venituri, studii) și apoi prin metode calitative de tip chestionar, focus grup, envision workshop, discuții structurate, care să dureze cel puțin trei luni de zile pentru a fi eficiente și pentru a capta nevoile lor. Un foarte bun exemplu de urbanism participativ vine din Zurich, unde administrația orașului, cu dezvoltatorul și comunitatea au reușit să facă o excelentă echipă pentru a transforma un depou de tramvaie într-un loc plin de viață cu funcțiune comercială, socială si rezidențială, oferind locuinte cu chirii accesibile. Aici puteți descoperi mai multe despre proiect, iar aici puteți vedea o galerie.

Confortul și siguranța pietonilor

Calea Victoriei 200 e în regim P+5, iar randările sugerează prezența unei parcări subterane. În acest context, edificarea sa ar însemna o densitate de locuire crescută, și deci mai multe mașini care intră și ies din parcare direct în șosea, tăind prioritatea pietonilor pe trotuarul îngust, însă mult frecventat. Cea mai mare provocare a arhitectului proiectant și a urbaniștilor primăriei va fi reconcilierea nevoii de a facilita accesul în parcare fără a reduce din confortul și siguranța pietonilor. Elemente de design urban prietenoase față de pieton precum amortizoare sau delimitări grafice pe trotuar care să atragă atenția mașinilor care ies sau intră pot îmbunătăți siguranța și aspectul spațiului public în dreptul intrării.

Pe de altă parte, primăria capitalei dă semne că ar vrea să pietonalizeze Calea Victoriei pe termen lung, începând să închidă strada pentru mașini în anumite weekend-uri și în preajma sărbătorilor. Dacă pe termen scurt și lung șoseaua se va închide mașinilor, cum motivăm dezvoltarea costisitoare a parcărilor subterane în complexe de locuințe și birouri care se construiesc sau sunt în plan acum pe Calea Victoriei? Dacă într-adevăr pietonalizarea e viziunea primăriei pentru Calea Victoriei, ar trebui să analizeze împreună cu dezvoltatorii locali strategii pentru ”locuit fără mașină” sau ”locuit cu puține mașini” (”autofreies” și ”autoarmes Wohnen”, cum e numit în urbanismul germanofon care, prin parteneriat public-privat, deschide drumul către orașe independente de mașini).

Conservarea istorică și estetica proiectului

Fiind într-o zonă protejată, proiectului i se impun anumite reglementări ce țin de conservarea istorică a clădirii, și implicit, al caracterului zonei mai largi. Conservarea clădirilor istorice și a caracterului unui cartier istoric nu înseamnă că dezvoltările noi trebuie construite ”în același stil” sau ”asemănător” cu cele deja existente, ci înseamnă că trebuie să fie sensibile contextului. Un arhitect care înțelege acest lucru, colaborând cu partenerii săi din urbanism, ONG-uri care activează în conservare istorică și dezvoltator, poate proiecta o serie de soluții care reconciliază dorința de a conserva o experiență urbană istorică cu o expresie contemporană.

În cadrul reglementărilor de urbanism impuse dezvoltărilor în zone istorice, arhitectului trebuie să îi fie permisă libertatea creației artistice, iar dorința (emoțională) exprimată de bucureșteni de a se conforma trecutului nu ar trebui să o îngrădească: da, orașul se și schimbă, și având în vedere nevoile în continuă schimbare ale orașului, adaptarea urbană nu e un lucru rău. În plus, dorința ca noile dezvoltări să se conformeze estetic unor stiluri arhitecturale istorice nu face decât să reitereze niște idei și imagini nostalgice despre oraș care deseori cad în discuții despre ”bunul gust”, o noțiune extrem de elitistă care din nefericire respinge posibilitatea co-existenței mai multor imagini despre cum ar trebui să arate orașul nostru și, implicit, oamenii care nu se regăsesc în această estetică. Cine decide, în final, ce este de ‘bun gust’? Și revenind la Calea Victoriei 200, primele randări publicate de dezvoltator sugerează un proiect care ia în considerare contextul: este generic – o cutie albă cu retrageri de la stradă – deci punând în evidență exact clădirile istorice vecine ce se vor a fi conservate.

Pe o notă personală, atâta timp cât proiectul respectă reglementările urbanistice în vigoare, pe noi, publicul larg, ar trebui să ne intereseze mai puțin estetica proiectului, ci mai mult beneficiile pe care dezvoltarea le aduce zonei și dacă la identificarea acelor beneficii au participat membrii comunității locale. Nu dezvoltatorii, nu arhitecții, nu urbaniștii de la primărie, ci locuitorii zonei știu cel mai bine care sunt lipsurile și oportunitățile care, luate în considerare, pot îmbunătăți calitatea vieții în cartier.

Numai dacă ne focalizăm eforturile asupra modului în care investiția aduce beneficii zonei – noi fiind dezvoltatorul, autoritățile publice, asociațiile comunitare etc – Calea Victoriei 200 nu va deveni un alt complex de locuințe de lux cu un bar-cafenea pentru turiști, ci un proiect de însemnătate pentru locuitorii zonei care nu se vor raporta la acesta ca la o impunere, ci ca la un proiect din care și ei fac parte. Dezvoltarea și menținerea spațiilor publice, crearea și deschiderea unor spații acoperite destinate oamenilor în vârstă, cu dizabilități sau copiilor, plata unor taxe de impact care să aibă destinații precise (acestea trebuie sa fie reinvestite în comunitatea locală), angajamentul vânzării sau închirierii unui procentaj din acele noi locuințe la prețuri reduse și accesibile, sunt doar câteva exemple de beneficii pe care un dezvoltator imobiliar privat le poate susține pentru a asigura echitatea investițiilor și a randamentului acestora.

Obiectul acestor beneficii trebuie decis împreună cu reprezentanți ai comunității locale. În acest context, orice dezvoltator imobiliar trebuie să lucreze împreună cu primăria, asociații comunitare, ONG-uri, comunități religioase ș.a.m.d. și să dezvolte un proces de includere a perspectivei comunității asupra noii dezvoltări, implicit a oportunităților și a provocărilor pe care dezvoltarea le-ar aduce. În acest sens, procesul de implicare al comunității și modul în care e gestionat sunt la fel de importante ca proiectul imobiliar în sine. Până la urmă, asta înseamnă dezvoltare durabilă.

Tudor: Care e strategia orașelor moderne pentru străzile lor principale?

Radu: Pietonalizarea e larg îmbrățișată în orașele vechi europene. Inclusiv în București, pietonalizarea Lipscanilor este esențială pentru protejarea zonei având în vedere că centrul orașelor vechi nu au fost gândite pentru mașini. Eu cred că pietonalizarea ar trebui extinsă de-a lungul Căii Victoriei. Conservarea monumentelor și traficul auto sunt două lucruri care se contrazic. Traficul afectează fundațiile și integritatea structurală a clădirilor dar și estetica fațadelor, care trebuie renovate mai frecvent (și am văzut cât de puține proiecte de renovări de fațade sau consolidări au apărut în ultimii ani, în special datorită costurilor ridicate pe care le implică astfel de proiecte). 

Îmi amintesc că arh. Constantin Enache vorbea despre noul Bulevard Uranus-Berzei care era gândit ca o alternativă la Calea Victoriei. Am găsit acest fragment într-un interviu mai vechi, care exprimă foarte bine propunerea:

Eu susţin realizarea acestei axe, având ca obiectiv principal protejarea Căii Victoriei. Scoaterea de pe Calea Victoriei a traficului auto nebun de astăzi. Pentru mine, Calea Victoriei, cu monumentele pe care le are şi cu atmosfera sa, reprezintă sufletul naţiei noaste ce a născut această Capitală, ea este depozitară a ceea ce ne particularizează pe plan european. Calea Victoriei ne identifică mai mult decât zona comercială din Lipscănie. În ultimii 40 de ani, constat o degradare continuă a Căii Victoriei, întâi prin neglijenţă, prin diminuarea comerţului şi a vieţii urbane de seară, iar după 1989, prin alungarea pietonilor prin prioritatea acordată maşinilor, în unele locuri aproape că nu mai sunt trotuare.

Constantin Enache

Autoritățile de la București în primul rând trebuie să își clarifice viziunea pentru dezvoltarea orașului pentru a determina apoi cum dezvoltările imobiliare viitoare pot ajuta la realizarea acestei viziuni.

Cu lucrurile spuse de Radu în minte, hai să explorăm puțin ideea de impact fees, practică largă în administrațiile din SUA, unde autoritatea locală poate impune o contribuție pentru dezvoltatorii care construiesc un nou proiect imobiliar, pentru a acoperi o parte din costul și noua povară pe serviciile publice (mai mult gunoi, mai mult trafic, mai mult consum de utilități, mai multă securitate, mai mulți bolnavi, mai mulți elevi, etc.) La New York autoritățile implementează în paralel un program de mandatory inclusionary housing (practici obligatorii pentru locuire incluzivă), altfel spus, primăria și consiliul local al orașului New York obligă dezvoltatorii de proiecte rezidențiale să ofere un procent de până la 25% pentru locuințe accesibile din totalul apartamentelor pe care le construiesc. Sunt o serie de specificități și mai degrabă se decide pentru fiecare proiect în parte, în funcție de numărul de unități locative (clădirile noi cu mai puțin de 10 apartamente sunt exceptate), în funcție de diversitatea socio-economică a zonei în care se construiește (cu scopul de a evita formarea unor gated communities, de săraci sau de bogați) sau al venitului median al zonei (Area Median Income). Ce înseamnă locuințe accesibile? Să stabilești o chirie lunară sau un preț al locuinței noi în funcție de venitul mediu în oraș. Dacă venitul mediu din New York este X, atunci se va stabili o sumă maximă pe care o poate avea o chirie pentru cineva care câștigă 40% din X. Un exemplu de schemă de calcul aveți mai jos:

Pe lângă această intenție asumată de a avea într-o clădire sau într-un cartier nou o comunitate diversă, din toate sferele sociale și un loc unde oamenii cu venituri puține și educație de bază interacționează permanent cu cei înstăriți și cu studii superioare, autoritățile de peste ocean au și alte idei: fie iau o taxă în bani pentru servicii publice, fie obligă companiile să ”adopte” servicii publice, parcuri, școli sau grădinițe. Mai multe informații despre sistem aici. Dacă am importa sistemul și la noi, iată câteva idei care ar putea fi impuse dezvoltatorului de la Calea Victoriei 200 sau a altora care dezvoltă în zone protejate, centrale: 

• transformarea clădirii monument istoric într-un centru comunitar gratuit;
• adoptarea unui spațiu verde de pe Calea Victoriei timp de 10 ani pe care să-l refacă și să-l îngrijească pe toată perioada acordului;
• să ofere 20% locuințe accesibile în noul bloc, la o chirie stabilită în funcție de venitul mediu pentru orașul București. PMB sau direcțiile sociale de sector (DGASPC) pot să stabilească cine beneficiază de acele apartamente. 

Alte idei? Cât de justificate vi se par aceste măsuri? Cum le-ați implementa astfel încât măsurile să nu amintească de groaznica naționalizare făcută de comuniști, dar să și fie de partea intereselor comunității?

Îi mulțumesc foarte mult lui Radu pentru că mi-a arătat aceste perspective. Prin urmare acum mă simt mai puțin impostor și voi fi mult mai atent pe viitor la dezvoltarea durabilă și la ce oportunități avem să ajutăm comunitatea.